-
02 ноября 2023 10:00
общество
недвижимость
Лариса Щербакова, «Этажи»: «Новые квартиры в Краснодаре раскупают за три часа»
Лента новостей
Нестабильность в российской экономике, ужесточение условий со стороны Центробанка и повышенный спрос привели к резкому удорожанию квадратного метра жилья в Краснодаре. Что будет с рынком недвижимости в регионе, как и когда лучше всего покупать квартиру или дом, BFM Кубань разбирался вместе с директором по продажам компании «Этажи» Ларисой Щербаковой
«В сентябре мы выбрали весь покупательский спрос до конца года»
– Здравствуйте, Лариса.
Лариса Щербакова: Здравствуйте, Артем.
– Как развивается рынок недвижимости Краснодара в 2023 году? Какие направления можно выделить, что у нас нового?
Лариса Щербакова: Для того, чтобы ответить на этот вопрос — что происходит сегодня, следует посмотреть — а что было вчера. С июля текущего года произошло последовательное повышение ставки Центробанка, с сентября правительство России ввело закон об увеличении первоначального взноса с 10 и 15 процентов до 20. Это по ипотечным программам с госучастием — льготная ипотека, семейная, IT-ипотека, сельская, что привело к резкому подогреву спроса, созданию ажиотажа в июле, августе и агонии в сентябре. Условно говоря, людям сказали — у вас есть время до 20 сентября, чтобы купить квартиру с первоначальным взносом 15%. И все ринулись покупать. Те, кто думал, сомневался, откладывал, все побежали. Что мы получили в результате. По сути мы выбрали покупательский спрос из октября и ноября. Сейчас мы наблюдаем охлаждение спроса и покупательской активности. Как будто мы сейчас находимся в режиме после рождественских каникул, когда люди вышли после праздников и им нужно прийти в себя — осмотреться, выдохнуть, проанализировать, оценить ситуацию.
Читайте также: Треть недвижимости Краснодара на «вторичке» продают по «Херсонскому сертификату» Соответственно, далее происходит снижение количества ипотечных заявок. На рынке предложения произошло вымытие базы, то есть объектов стало меньше. И были проданы те объекты, у которых рыночная стоимость была приемлемой. В первичке проданы объекты с близкими сроками сдачи домов в высокой стадии готовности. Сейчас у нас осталась перспектива 2024-25 годов сдачи. И произошло незначительное повышение цен от 3 до 5%.
– Лариса, какие сейчас цены на квадратный метр жилья в Краснодаре?
Лариса Щербакова: По вторичной недвижимости цена варьируется от района, понятно, класса дома, наличия ремонта, в пределах 100-110 тысяч за квадратный метр. Дома — от 50 до 150 тысяч, там разброс более серьезный. Все зависит от коммуникаций и района. По первичке цена от 100 до 135 тысяч, все зависит от наполнения этого объекта. Дома от застройщиков сейчас продаются по цене 60-70 тысяч за квадратный метр.
«Краснодару есть, что предложить покупателям из других городов»
– Какая самая популярная недвижимость в Краснодаре?
Лариса Щербакова: Это готовые квартиры и дома от застройщика. Пользуются спросом квартиры с ремонтом, мебелью от застройщика, то есть готовое жилье. Второй тренд — это загородная недвижимость. Мы фиксируем повышение спроса на земельные участки. Сейчас также повысился спрос на аренду домов. Соответственно, много желающих купить землю и построить на ней дом с использованием льготных ипотечных программ.
– Кто приобретает недвижимость в Краснодаре? Существует мнение, что чуть ли не 90% сделок совершается с жителями других регионов.
Лариса Щербакова: Если говорить о клиентах по цели покупки недвижимости, то их глобально два — чтобы жить и чтобы инвестировать, то есть заработать на перепродаже или сформировать возможность пассивного дохода. Соответственно, те люди, которые покупают недвижимость, чтобы жить, это мигранты внутри города, меняют район, переселяются в зависимости от семейных ситуаций, и мигранты внутри страны. Нужно учитывать, что Краснодар принял значительное количество переселенцев из новых регионов России. Я сейчас говорю о приобретении недвижимости по Херсонскому сертификату. На вторичном рынке доля таких сделок составляет 20-30%. Это особенность Краснодара, кстати.
Почему Краснодар привлекателен для жителей других городов. Понятно, что это климат, и у нас достаточно богатый регион, и море близко, и горы близко. Но кроме того, в Краснодаре представлен большой выбор объектов на первичном рынке от застройщиков. Чтоб вы понимали, есть города в России, в которых нет ни одной новостройки. И человеку, который хочет воспользоваться льготной ипотечной программой, нечего купить в своем городе. Поэтому такие люди вынуждены рассматривать Краснодар для переезда.
Доля новостроек в Краснодаре сейчас составляет 55%. Это открытая информация. В то время, как вторичная недвижимость — 30-36%. В целом по другим городам России ситуация выглядит иначе. Доля вторичной недвижимости в продажах составляет 60%. Нам есть, что предложить клиентам, и, соответственно, люди этой возможностью пользуются.
«Псевдоинвесторы ушли с рынка Краснодара»
– Лариса, вы сказали про так называемых инвесторов. Сейчас таким образом можно заработать?
Лариса Щербакова: Давайте разделим инвесторов на два подвида. Есть такое понятие как псевдоинвесторы, которые были на арене рынка в 20-21м годах, когда клиенты приобретали инвестиционную недвижимость в ипотеку для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Сейчас эти псевдоинвесторы с рынка ушли. Этот подвид инвестиций перестал существовать.
Истинные инвестиции — это игра в долгую и приобретение недвижимости за собственные средства. Да, сейчас можно вложиться в приобретение квартиры или дома на начальной стадии строительства, но нужно понимать, что возврат этих инвестиций возможен через два-три года. Здесь я поясню, что влияет на прирост стоимости. Вкладываться нужно в те районы города, в которых будет существенное развитие социальной инфраструктуры. Например, на Западном обходе мы уже понимаем, будет прокладываться трамвайная линия. Соответственно, это повысит стоимость жилья, которое там сейчас строится.
Также сейчас есть тренд на наличие парковых и прогулочных территорий в районе дома. Если возле жилого комплекса возводится парк, то цена недвижимости будет расти. Есть очень хороший пример. У нас до возникновения на территории Краснодара парка Краснодар, в народе именуемого пар Галицкого, недвижимость в тех краях не нужна была никому и не стоила ничего. Сейчас цены в этом районе на недвижимость вдвое выше рыночных. Другой пример — сейчас в Черемушках будет вводиться в эксплуатацию школа развития «Наследие». Как только господин Мишустин перережет «ленточку», соответственно цена недвижимости в этом районе возрастет кратно.
Кроме того, при инвестициях в недвижимость нужно понимать очень интересный тренд современности. На него повлияли как раз льготные ипотечные ставки. Как только недвижимость сдается и мы покупаем ее от физического лица или застройщика, эта недвижимость дешевеет на 1-1,5 млн, а где-то на 2 млн. То есть сейчас цена у застройщиков в тех же домах выше. Застройщики отыгрывают это акциями и низкими процентными ставками.
– По последним данным около 50% квартир в Краснодаре в новостройках стоят непроданными. Почему так происходит?
Лариса Щербакова: На самом деле это миф. Если вы сегодня хотите купить квартиру в сданном доме или доме на сдаче, то есть которые сдаются в течение трех месяцев, эта задача будет затруднительной. Мы сейчас продаем новостройки со сдачей в 24-25 году. И вот это количество непроданных объектов... Вы сказали, 60%?
– Приводят цифру в 50%.
Лариса Щербакова: 50%, возможно 40%, по разным оценкам. Вы можете проанализировать, например, на сайте ДомКлик. Эта цифра не меняется в последние три года. Это нормальная история. Достраиваются отдельные литера, сдаются последовательно, спрос очень высокий. Я могу сказать, что мы фиксируем по некоторым жилым комплексам — как только открывается старт продаж, в некоторых комплексах Краснодара однокомнатные квартиры раскупают за три часа.
«На стоимость недвижимости повлияла не только льготная ипотека»
– Эксперты называют одним из факторов повышения цен на недвижимость льготные программы ипотечного кредитования. Насколько это соответствует действительности и насколько эти программы повышают цену?
Читайте также: Вот такая ипотека: как ЦБ РФ собрался снизить цены на жилье Лариса Щербакова: Да, льготные программы привели к повышению спроса и соответственно цены на первичную недвижимость. Нужно учитывать тот факт, что на цену повлияли и другие факторы. Это тренд 20-21 года. Это и рост стоимости строительных материалов, и введение 214го федерального закона о комплексном освоении территорий. То есть фактически застройщики сейчас в цену за квадратный метр закладывают все расходы — на возведение школы на территории, на строительство детского сада, а в конечном счете за это расплачивается потребитель. При этом низкие ипотечные ставки позволяют цену нивелировать и снизить ипотечный платеж. Плюс есть различные акции и, прямо скажем, ухищрения, к которым застройщики прибегают, чтобы привлечь покупателя. Это и рассрочки платежа, и кредитные каникулы на период строительство дома, и так называемый кэшбек на ремонт, и ремонт, зашитый в стоимость объекта недвижимости, и сертификаты на мебель. Вариантов много.
– Лариса, существует вечный спор: что выгоднее — снять жилье или взять его в ипотеку. Как по-вашему?
Лариса Щербакова: По-моему, вопрос риторический. Да, если сравнивать голые цифры — стоимость аренды и ежемесячный платеж по ипотеке, то очевидно, аренда в Краснодаре дешевле. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем — 15-18 тысяч. Мы не берем сейчас центр или какие-то исключительные ситуации. А ипотечный платеж по сегодняшним ценам — до 30 тысяч. При этом арендная недвижимость не подлежит наследованию, она не фиксирует право на получение образования в школе и детском саду рядом с домом, она формирует капитализацию собственнику, а не арендатору. Здесь уже каждый принимает свое решение, опираясь на собственные возможности.
«В декабре продавцы будут готовы к торгу»
– Дайте прогноз на 2024 год. Что будет с ценами на недвижимость?
Лариса Щербакова: В нынешних реалиях горизонт планирования — это уже долгосрочная перспектива. Вероятны колебания, факторов много на это влияющих. Много будет зависеть от решения Центробанка в ноябре. Поговаривают о том, что ключевая ставка будет повышаться. Кроме того, ужесточаются требования по выдаче ипотечных кредитов. Сегодня стоит разговор о том, что с января первоначальный взнос будет увеличен до 30%. Все это создает условия для незначительного понижения цены на вторичную недвижимость, начиная с середины декабря.
На сегодня я не вижу оснований для большого снижения цен. Когда мы говорим о понятии «снижение цены», здесь я хочу остановиться подробнее. Речь идет не о снижении цены, а о приведении ее до уровня лета 2023 года, до уровня рынка, до уровня нормы. Как мы в начале говорили, был создан ажиотаж на рынке. Соответственно, продавцы и на первичке, и на вторичке несколько приподняли цены. Сейчас нужно время, чтобы привыкнуть к ситуации, когда покупательский спрос снижается, и примерно с середины декабря те продавцы, которые готовы действительно продать, они будут готовы к снижению. Это произойдет, повторюсь, с начала — середины декабря.
– Если человек планирует приобретать недвижимость, когда это лучше сделать — сейчас или можно немножко подождать?
Читайте также: Выполнить обещания: что изменит новый закон о застройщиках и рекламе Лариса Щербакова: Однозначно, лучшее время — сейчас. И причин несколько. Первое — как я уже говорила, требования ко льготной ипотеке ужесточаются. По прогнозам аналитиков это произойдет уже в ноябре. Нужно сейчас успеть получить одобрение ипотеки на текущих условиях. Второе — на первичке квартиры в домах с большой стадией готовности распродаются, срок готовности объектов отодвигается. Третье — существенное снижение цен на вторичную недвижимость я не прогнозирую в ближайшее время. При этом сейчас, в условиях охлаждения спроса продавцы будут готовы к торгу. А высокую ставку по вторичной недвижимости к весне можно будет рефинансировать, для этого тоже есть факторы, есть разные сценарии развития событий.
– Лариса, спасибо за разговор.
Лариса Щербакова: Благодарю вас.
Рекомендуем:
Популярное
Жители Туапсе почувствовали землетрясение 26 апреля
Качество воздуха на Кубани ухудшилось до вредного из-за африканской пыли
Многокилометровые пробки скопились на М4 «Дон» по пути к Черному морю
Повторные подземные толчки ощутили жители Туапсе
Водитель фургона погиб в ночном ДТП с КамАЗом под Краснодаром
Последние новости