-
02 октября 2023 18:53
общество
финансы
недвижимость
Вот такая ипотека: как ЦБ РФ собрался снизить цены на жилье
Лента новостей
Центробанк обеспокоился непрозрачностью выдаваемых в России ипотек и собрался с этим бороться жесткими мерами
Председатель Центрального банка России (ЦБ РФ) Эльвира Набиуллина высказала беспокойство перегревом на ипотечном рынке. Руководитель финансового сектора на XX Международном банковском форуме в Сочи заявила о том, что рынок за год вырос на 30%, а положительным образом на это сказались факторы «схемности» со стороны банков.
Набиуллина вспомнила о так называемой «ипотеке от застройщика», когда банки предлагали клиентам почти нулевые ставки по кредитам на первичном рынке, резко взвинчивая цены на квадратный метр жилья вместе с продавцами. В Центробанке считают, что тенденция сохраняется до сих пор, несмотря на то, что такие маркетинговые предложения удалось заблокировать. По данным регулятора, цены на новостройки на 40-50% выше цен на «вторичку».
Эльвира НабиуллинаПредседатель Центробанка РФ«Банки теперь предлагают очень низкие ставки не на весь срок кредита, а на один-два года, чтобы привлечь потребителя, который не до конца понимает, какая стоимость кредита».
Еще одним фактором повышенных показателей на ипотечном рынке ЦБ РФ считает то, что банки выдают кредиты заемщикам, у которых ежемесячная плата составляет более 50% от дохода. Набиуллина уточнила, что банки сильно рискуют – если покупатели окажутся в трудной жизненной ситуации, то не смогут продать жилье по той цене, за которую его приобретали, из-за более низкой стоимости «вторички».
Что предлагают банки и застройщики Краснодара
ЦБ РФ говорит о разрыве стоимости в 40-50% между новостройками и «вторичкой». BFM Кубань провел анализ цен на рынке недвижимости Краснодара на примере одного из отдаленных микрорайонов, расположенных около улицы Кирилла Россинского.
Один из застройщиков предлагает приобрести 1-комнатную квартиру площадью 39 кв. м. со сроком сдачи в 2025 году за 4 млн 997 тыс. рублей. Цена квадратного метра на первичном рынке в этом районе составляет 128 тыс. рублей.
В то же время 2-комнатная квартира в соседнем доме, который был сдан в 2020 году, в 55-60 квадратных метров будет стоить 5 млн 800 тыс. рублей. Из трех похожих объявлений в одном указано, что недвижимость продается с ремонтом. На «вторичке» цена одного квадрата в этом районе составляет 96-105 тыс. рублей.
В итоге разница между первичным и вторичным рынком в Краснодаре не такая, как говорит ЦБ РФ, но все равно существенна. За квартиру в новостройке необходимо заплатить на 20-30% больше.
Что же толкает застройщиков настолько поднимать цены на квартиры? Как уже было сказано выше, свою роль сыграла «нулевая» ставка по ипотеке от банков. ЦБ РФ ее заблокировал, но цены не снизились. Если посмотреть на ипотечный рынок сейчас, то процентные ставки на новостройки и «вторичку» у банков одинаковые.
При условии, что необходимо взять квартиру за 5 млн рублей в ипотеку на 20 лет с первоначальным взносом в 20%, процентная ставка у пяти крупных банков («Альфа», «Открытие», ПСБ, «Совкомбанк», «Сбер») составляет 13,6% – 16,3%, то есть выше ключевой ставки ЦБ.
Клиенту в таком случае необходимо будет ежемесячно выплачивать 48,2 — 56,5 тыс. рублей. При тех же самых параметрах кредита на вторичном рынке ставки и сумма платежа идентичные. Только у одного банка «вторичка» дороже на 0,1%.
Уловки от банков по ипотеке
По словам Айгуль Юсуповой, управляющего партнера девелоперской компании UNIKEY, положительная динамика продаж существует, но слишком большого перегрева на ипотечном рынке не наблюдается. Основными факторами большого числа ипотечных сделок специалист считает существование госпрограмм и то, что банки выдают кредиты с риском.
Айгюль Юсупова управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY«71% ипотечных кредитов приходится на заемщиков, которые тратят на обслуживание долга больше половины своих доходов. Соответственно, здесь больше вопросов к андеррайтингу банка, как стала возможной такая ситуация? Ведь к высокорискованным заемщикам относятся люди, у которых более 50% дохода уходит на обслуживание займа.
К тому же, пока на рынке существуют льготный и ипотечные программы с господдержкой, интерес к ним и к недвижимости, которую можно приобрести с помощью этого инструмента, со стороны покупателей будет стабилен. Это основные драйверы продаж на первичном рынке».
Кроме того, банки идут на разного рода ухищрения вроде предложения взять ипотеку без первоначального взноса. При обращении в «Сбербанк» BFM Кубань удалось выяснить, что кредит действительно можно оформить без ПВ, но в таком случае необходимо предоставить в залог другую недвижимость (свою, родственников или даже друзей), по которой сумма ипотеки будет не выше 80% стоимости залоговой квартиры.
В таком случае рассмотренный выше вариант с покупкой квартиры в новостройке будет стоить ежемесячно 65,8 тыс. рублей. При этом необходимый доход человека, который оформляет ипотеку, должен составлять 85,6 тыс. рублей, то есть чуть менее 80% заработка уйдет на покрытие кредита.
При рассмотрении предложений по ипотеке с государственной поддержкой, банки предлагают куда более выгодные условия. Так, ставки по «семейной» ипотеке в тех же пяти банках варьируются от 5,6 до 5,99% (платеж – 27,7 – 28,6 тыс. рублей). «Льготная» ипотека с господдержкой – от 7,5 до 8% (платеж 32,5 – 33,5 тыс. рублей).
Таким образом банки и застройщики привлекают клиентов не более дешевой ценой на квадрат недвижимости, а более «дешевой» ипотекой, то есть меньшим ежемесячным платежом.
Что предлагает Центробанк
По словам Набиуллиной, регулятору необходимо разработать стандарт ипотечного кредитования, который, возможно, будут соблюдать все банки. В ЦБ надеются, что тем самым будут заблокированы всевозможные уловки, на которые идут участники рынка, чтобы привлечь клиентов.
Первым делом Набиуллина предлагает убрать так называемый «кешбэк», то есть не давать банкам возможность использовать средства застройщика в качестве первоначального взноса. Сейчас кредиторы могут договориться с застройщиком о переводе денежных средств, из-за чего самому застройщику необходимо повышать реальную стоимость квадратного метра, страхуя себя тем самым от рисков.
Второй способ борьбы с уловками по мнению Набиуллиной – невозможность банком-кредитором получать вознаграждение от продавца за снижение процентной ставки. Тем самым ЦБ лишит банки возможности манипулировать ставками даже на 0,5-1%, как это происходит сейчас. По условиям государства, «семейная» ипотека выдается по 6%, а «льготная» - под 8%. Как уже было сказано выше, банки предлагают ставки ниже.
Кроме того, ЦБ РФ хочет обязать банки анализировать и сравнивать цены по договорам долевого участия (ДДУ) с рыночными условиями. Если цена по ДДУ завышена, то банк должен будет отказать в предоставлении кредита.
Набиуллина обещает пристально следить за качеством выдаваемых кредитов. Если регулятору не получится выстроить более прозрачные правила игры на ипотечном рынке, ЦБ РФ обещает применять «еще более жесткие меры».
Рекомендуем:
Популярное
В Краснодарском крае пройдут ливни с грозами
Очередь на Крымский мост увеличилась до 98 автомобилей 10 мая
Жители Сочи не могут вернуться домой после сильного ливня в ночь на 12 мая
Глава СКР поручил предоставить доклад об избиении участника СВО в Краснодаре
Второй раз за утро перекрыли движение по Крымскому мосту 13 мая
Последние новости