-
24 декабря 2024 12:01
интервью
Альбина Миносян: «Семейная ипотека — топ в условиях высоких ставок»
Лента новостей
Президент России Владимир Путин поручил продлить «Семейную ипотеку». В 2025 году лимитов на оформление семейной ипотеки не будет, заявил министр финансов РФ Антон Силуанов
О том, в каком состоянии находится рынок ипотечного кредитования в условиях инфляции и растущей ключевой ставки, насколько остается востребованной «Семейная ипотека» и как обстоят дела на рынке ИЖС в интервью Business FM Краснодар рассказала ипотечный брокер, руководитель компании «Домотека» Альбина Миносян.
Альбина, здравствуйте!
Альбина Миносян: Здравствуйте, Екатерина!
— Какой вид ипотеки вы называли бы самым популярным в этом году?
Альбина Миносян: Естественно, топом является в настоящий момент «Семейная ипотека» . И ипотека «Господдержка 2020» (до 1 июля 2024 года). Это единственные продукты, которые пользуются спросом в настоящее время.
— Каким образом сегодня можно купить жилую недвижимость?
Альбина Миносян: Есть несколько способов. Все знают, что сейчас по ипотеке максимальные ставки. Поэтому приобретение недвижимости за наличные денежные средства более актуально. Кстати, стало очень много клиентов с наличными. Также у нас остались семейная ипотека и рассрочки от застройщиков. Рассрочки были ранее, но они были не так широко известны. Сейчас многие застройщики прорабатывают именно рассрочки на долгий период. То есть у застройщика есть рассрочка до пяти лет, очень удобная, с минимальным первоначальным взносом всего лишь 20%.
— Альбина, кто сейчас берет ипотеку для покупки вторичного жилья?
Альбина Миносян: Есть такие клиенты. В основном это собственники бизнеса, либо те, кто могут быстро закрыть ипотеку. Допустим, у них есть альтернативная продажа недвижимости. То есть они продают квартиру в другом городе, либо даже в Краснодаре, и хотят расшириться, это такой временный инструмент.
Также идут ипотеки в среднем с маленькими суммами до 3 млн руб., там небольшой ежемесячный платеж и клиенты адекватно оценивают свои силы, они могут досрочно закрыть эту ипотеку. Никто естественно ее не платит 30 лет, средний срок выплаты где-то 5-7 лет по таким сделкам.
— Какие, по вашему опыту, существуют риски для заемщиков сегодня?
Альбина Миносян: Риски есть для тех, кто оформил большие суммы кредитных средств под большую процентную ставку. Потом они просто не сделают рефинансирование данной ипотеки. Некоторые застройщики предлагают брать с субсидированной ставкой на год, потом перейти на семейную ипотеку, либо на стандартную ипотеку и ставка понизится. Не все заемщики вытянут платежи по 100−150 тыс. руб. в месяц.
— Какие ошибки чаще всего они допускают при оформлении ипотеки?
Альбина Миносян: Есть несколько ошибок при подаче заявки на ипотечный кредит. Это если подают заявку с текущими просрочками. Просто некоторые люди даже не знают, что у них есть текущие просроченные задолженности. Также неправильно рассчитывают и понимают, что такое предельная долговая нагрузка (ПДН). Клиент считает, что если у него есть официальная зарплата, справка 2-НДФЛ, 60 тыс. руб., куча кредитных карт, которыми он не пользуется, и он подает заявку на ипотеку, банк ему одобрит.
В каждом банке идет свой расчет ПДН, в среднем это 40−50% от дохода заемщика, где-то может быть 30%, где-то считают иждивенцев, где-то не считают и этот клиент получает отказ. После этого он приходит к нам за одобрением ипотеки.
— Планируется ли продолжение в России программы льготной ипотеки, по вашему мнению? Ведь в свое время ее вводили как меру поддержки граждан, а льготная ипотека по сути привела к тому, что рынок жилья стал переполненным, появился ипотечный пузырь и очень много закредитованного населения?
Альбина Миносян: Тут проблема немного в другом. Это очень хорошая поддержка, особенно для молодых семей, потому что рынок недвижимости, несмотря на введение льготных процентных ставок, все равно рос. Тенденция эта была. Просто неправильно воспользовались этими инструментами. Застройщики начали оформлять субсидированные ставки под 0,01-1%. Соответственно это удорожание, которое вносится в недвижимость.
Также были застройщики, которые продавали помимо квартир еще и парковочные места и кладовые помещения. И все это они оформляли в одном кредитном договоре. Элементарно студия, которая стоила 3 млн руб., у нас по договору составляла 6 млн. руб. Соответственно на вторичном рынке данную недвижимость меньше 6 млн. руб. в дальнейшем продавать не будут, то есть она будет «висеть». Главное — правильно пользоваться этими инструментами. Центробанк вовремя не проконтролировал, а когда они уже озадачились этим вопросом, недвижимость выросла.
— Краснодар стабильно входит в число городов-лидеров по оформлению различных ипотек. Насколько бы вы оценили уровень закредитованности населения в городе?
Альбина Миносян: Я не вижу ничего плохого, когда люди оформляют ипотечные кредиты. Главное, чтобы они правильно их оформляли. И в кредитных продуктах я тоже не вижу ничего плохого. Естественно, если клиенты не берут микрозаймы, а также необоснованные потребкредиты на свои «хотелки». Закредитованность людей — она есть. Но банки ввели такой инструмент, как ПДН, не более 40%, которые клиент может оформить от своего дохода. Были у меня и максимально закредитованные клиенты. Я им отказывала в оформлении ипотечных кредитов, потому что видела, что будут просрочки по платежам.
— Российские девелоперы начали продавать земельные участки, приобретенные под строительство, однако сами застройщики пытаются избавиться от этой земли. Эксперты связывают это с тем, что застройщикам нужно избавиться от долговой нагрузки. А как обстоит ситуация с продажей земельных участков в Краснодарском крае?
Альбина Миносян: Это всегда было есть, это не новость. Девелопмент очень давно продает свои земельные участки, проекты. У нас многие строительные компании, которые выкупают земли, переводят их, получают разрешительные документы на строительство и перепродают своим коллегам. Почему сейчас именно на это обратили внимание СМИ — не знаю, это всегда было, это нормальная ситуация.
Если кто-то продает, значит, кто-то покупает. Я буквально за месяц была на трех презентациях новых ЖК. Строительство не приостановили.
— Но в Краснодаре ведь намерены ограничивать строительство, поскольку город считается переполненным и стоит много нераспроданного жилья?
Альбина Миносян: Я бы не сказала, что его много. К нам едут со всех регионов, мы не находимся в Сибири, мы не находимся где-то на Урале. К нам едут из новых регионов, с Севера. У нас все продается. Если мы даже рассмотрим Западный обход, там во всех сданных ЖК уже проданы квартиры в новостройках.
По поводу загруженности города у нас единственная проблема — это транспортная. И сейчас строят новые комплексы, новые ЖК уже с учетом транспортной загрузки, инфраструктуры, школ, детских садов.
— Какой район Краснодара вы называли бы самым перспективным для покупки жилья?
Альбина Миносян: Если мы рассматриваем далекое будущее (десять лет), — это Восточный обход. Это единственный район, где будет все: и администрация, и вузы, церкви. Туда переносят Казачий хор, там будет очень хорошая транспортная развязка.
Также Западный обход. Лет через пять, поверьте мне, многие захотят там жить, когда запустят трамвай, расширят дороги. Это город в городе, который строили по новым стандартам с хорошим расстоянием между домами, со школами, с детскими садами. Прекрасный спальный район.
— Альбина, как бы вы оценили ситуацию на рынке ИЖС Краснодарском крае? Насколько высок процент одобрения ипотеки под ИЖС?
Альбина Миносян: Это, наверное, единственный продукт, который будет идти у нас. Сейчас многие банки направлены именно на ИЖС. Почему? Потому что денежные средства хранятся на эскроу-счете и банк ими пользуется. Пока строится жилой дом, банк использует деньги. У нас единственное, что идет по ипотечным кредитам — это ИЖС и новостройки — под семейную ипотеку. По всем остальным у банков стоят стоп-факторы, то есть рынок готовых домов под семейную ипотеку просто встал.
— Расскажите об особенностях оформления ипотеки для ИЖС.
Альбина Миносян: Давайте я начну с предыстории, что такое ИЖС. Это индивидуальное жилищное строительство. Раньше в банках это был такой не особо востребованный продукт, потому что они считали его особо рискованным. Они выдавали денежные средства на строительство дома, им необходимо было отчитываться, предоставлять сметы, чеки и ждать выполнения условий кредитного договора заемщиком.
То есть заемщик должен был построить, поставить дом на кадастровый учет, предоставить документы в банк. Это был рискованный продукт, повторюсь. И в банках он был на стоп-факторе. Когда, соответственно, у нас политика ЦБ поменялась и изменились по новостройкам требования, (строительный сектор вышел вперед), что начали делать банки? Они начали рассматривать этот продукт как нечто целевое, и они в нем не ошиблись.
Было допущено много ошибок. Я работала с самого начала, я была одним из самых первых ипотечных брокеров, кто выдавал ИЖС по сельской ипотеке, вообще, в России. После нас, по-моему, выдавали в Адыгее и в Красноярском крае. Я одна из первых выдавала ИЖС по банкам Сбер, ВТБ.
В чем сейчас заключаются особенности? В том, что должен быть именно аккредитованный подрядчик. Раньше не обязательно было аккредитовываться. Также деньги могли получить физлица, которые строили дом и потом отчитывались перед банком. Соответственно, это привело к многим мошенническим схемам. Терерь застройщики должны быть либо на проектном финансировании банка, либо строить дом за собственные средства заемщику.
Что такое проектное финансирование? Это когда банк дает денежные средства на строительство. То есть наш застройщик будет максимально проверен банком. И после того, как застройщик достроит дом, он только получает кредитные средства и первоначальный взнос заемщика. Ранее, я знаю, были случаи, когда многие застройщики брали деньги и не достраивали жилые дома. Теперь заемщики максимально защищены и за этим продуктом именно будущее.
— Для кого сегодня подходит ипотека под ИЖС?
Альбина Миносян: Самая выгодная, опять же, семейная ипотека под 6%. Есть также ипотека и по вторичному жилью на ИЖС, но там ставка около 30% годовых. Если есть возможность немного подождать, я бы переждала полгода прежде, чем оформлять большую сумму по ИЖС по 30%.
— Вы упомянули, что ранее занимались оформлением сельской ипотеки. Насколько сейчас она востребована в нашем регионе?
Альбина Миносян: Сельская ипотека очень востребованная. Все хотят взять кредит под 3% годовых, но Минфин приостановил ее. Она есть документально, но нет лимитов по сельской ипотеке. И мы сейчас ждем нового постановления. Скорее всего, там будет не так все радужно, как было.
Ранее подходил нам и Яблоновский поселок (ближайший от Краснодара), Энем, Козет, Южный, Динская. А теперь населенные пункты будут убраны из перечня территорий. Мы уже примерно знаем, что нас ожидает. Это расстояние от ближайшего города не менее 50 км, где будет строиться либо приобретаться недвижимость по сельской ипотеке. С населением, кажется, не больше 30 тыс. человек.
— Когда вы ожидаете снижения ключевой ставки?
Альбина Миносян: Политика ЦБ направлена на то, чтобы сейчас удержать рынок, замедлить инфляцию и приостановить сделки с недвижимостью. Я думаю, что хуже уже не будет. Все самое ужасное мы пережили. Ключевая ставка замедлит инфляцию, в любом случае затормозит продажу недвижимости. Мы уже это ощущаем на данный момент, что наши сделки сократились, но при этом они не остановились. По моим прогнозам, ЦБ начнет снижать ключевую ставку где-то с середины 2025 года.
— Альбина, спасибо.
Альбина Миносян: Спасибо, Екатерина.
Рекомендуем:
Популярное
Baza: Исполнительный директор депозитария в Сочи 3 года похищал деньги клиентов
Родителей школьника, напавшего на сверстников в Краснодаре, выдворили из страны
Командира воздушного судна в Краснодаре задержали по подозрению в госизмене
Кабмин может до 1 февраля дополнительно проиндексировать пенсии
Владельцам отелей Анапы порекомендовали делать скидки во время летнего сезона
Последние новости